Un extranjero puede comprar un departamento en Praia Brava casi sin viajar. Esta guía resume el camino, con las reglas vigentes en 2026. Es información general: cada caso se confirma con un abogado y un contador en Brasil.
¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Brasil?
Sí. Los inmuebles urbanos, como los departamentos de Praia Brava, pueden ser comprados por extranjeros residentes o no residentes, sin autorización especial. Las restricciones de la ley brasileña valen para inmuebles rurales (Ley 5.709/1971) y para la franja de frontera (Ley 6.634/1979), que no es el caso de Praia Brava.
Paso a paso
1. Obtener el CPF
El CPF es el número de contribuyente brasileño y se exige en cualquier compra. Quien vive fuera de Brasil lo solicita en un consulado brasileño: completa el formulario de la Receita Federal y presenta el pasaporte o documento de identidad en la atención presencial.
2. Elegir y verificar
Antes de cualquier seña se revisan la matrícula actualizada del inmueble (su registro de propiedad), las certificaciones del vendedor y, en la compra en pozo o en construcción, el registro de incorporación: sin él, la ley no permite vender las unidades (Ley 4.591/1964).
3. Enviar el dinero
El pago llega desde el exterior por un cambio formal, en un banco o casa de cambio autorizados por el Banco Central de Brasil, con el contrato de cambio indicando la compra del inmueble. Conserve ese contrato: prueba el origen del dinero y facilita una venta futura. En general, la compra de un inmueble por una persona física para uso propio no se registra como inversión extranjera directa (Ley 14.286/2021); confírmelo con el banco en su caso.
4. Contrato, escritura y registro
Primero se firma el contrato de compraventa (o la promesa de compraventa, en la compra en pozo). Con el pago, la escritura pública se firma en una escribanía (Tabelionato de Notas), y la propiedad pasa al comprador recién con el registro en el Registro de la Propiedad (Cartório de Registro de Imóveis).
Costos de la compra
- ITBI, el impuesto municipal de transferencia: 2% en Itajaí, pagado antes de la escritura. Confirme el valor en la boleta de la Municipalidad.
- Aranceles de escritura y de registro, según la tabla del Estado de Santa Catarina.
- Después de la compra: el IPTU (impuesto inmobiliario anual) y las expensas del condominio (mensuales).
Comprar a distancia
Casi todo se hace desde el exterior. Para firmar sin viajar se otorga un poder (procuración): en un consulado brasileño o ante un escribano del país donde vive, con la Apostilla de La Haya y traducción pública al portugués cuando esté en otro idioma. Las visitas por videollamada muestran el departamento y la vista en tiempo real.
Alquilar y vender siendo no residente
El alquiler que recibe un no residente tiene una retención de impuesto a la renta del 15% en la fuente. En la venta, la ganancia de capital tributa del 15% al 22,5%, según el monto de la ganancia. Las reglas cambian; un contador debe confirmar su caso.
Cómo funciona la atención
Selección de los proyectos con autorización de venta, verificación de los documentos con abogado, visitas presenciales o por video y acompañamiento hasta el registro. Jean Zonta, corredor inmobiliario, CRECI 21.881.
Preguntas frecuentes
¿Necesito vivir en Brasil para comprar?
No. Un no residente puede comprar un inmueble urbano con el CPF y el pasaporte.
¿Necesito una cuenta bancaria en Brasil?
No es obligatoria. El pago puede llegar desde el exterior por cambio formal, directamente a la cuenta del vendedor o de la desarrolladora.
¿Los precios están en reales?
Sí. Los valores se publican en reales (BRL); el tipo de cambio del día define el costo en su moneda.
¿Puedo comprar en pozo?
Sí, cuando el proyecto ya tiene el registro de incorporación. Antes de eso, la ley no permite la venta.
Información general, actualizada en octubre de 2026. No reemplaza la orientación de un abogado y de un contador en Brasil.
