Estrangeiros e brasileiros que moram no exterior compram imóveis na Praia Brava quase sem viajar. Este guia resume o caminho, com as regras que valem em 2026. É informação geral: cada caso deve ser confirmado com advogado e contador no Brasil.
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?
Pode. Imóvel urbano, como os apartamentos da Praia Brava, pode ser comprado por estrangeiro residente ou não, sem autorização especial. As restrições da lei valem para imóvel rural (Lei 5.709/1971) e para a faixa de fronteira (Lei 6.634/1979), o que não é o caso da Praia Brava.
Passo a passo
1. CPF
O CPF é exigido em qualquer compra. Brasileiros já têm. Estrangeiros que moram fora pedem no consulado do Brasil: preenchem a ficha da Receita Federal e levam passaporte ou documento de identidade ao atendimento presencial.
2. Escolha e verificação
Antes de qualquer sinal, são conferidas a matrícula atualizada do imóvel, as certidões do vendedor e, na compra na planta ou em obras, o registro de incorporação: sem ele, a lei não permite vender as unidades (Lei 4.591/1964).
3. Envio do dinheiro
O pagamento vem do exterior por câmbio formal, em banco ou corretora autorizados pelo Banco Central, com o contrato de câmbio indicando a compra do imóvel. Guarde o contrato: ele comprova a origem do dinheiro e facilita uma venda futura. Em geral, a compra por pessoa física para uso próprio não é registrada como investimento estrangeiro direto (Lei 14.286/2021); confirme o seu caso com o banco.
4. Contrato, escritura e registro
Primeiro vem o contrato de compra e venda (ou a promessa, na compra na planta). Com o pagamento, a escritura pública é lavrada no tabelionato de notas, e a propriedade só passa para o comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Custos da compra
- ITBI, o imposto municipal de transmissão: 2% em Itajaí, pago antes da escritura. Confira o valor na guia da Prefeitura.
- Emolumentos de escritura e de registro, pela tabela do Estado de Santa Catarina.
- Depois da compra: IPTU (anual) e condomínio (mensal).
Comprar à distância
Quase tudo pode ser feito de fora. Para assinar sem viajar, outorga-se uma procuração: no consulado brasileiro ou em cartório do país onde mora, com apostila de Haia e tradução juramentada quando estiver em outra língua. As visitas por vídeo mostram o apartamento e a vista em tempo real.
Alugar e vender sendo não residente
O aluguel recebido por não residente tem imposto de renda de 15% retido na fonte. Na venda, o ganho de capital é tributado de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho. Brasileiros que fizeram a saída definitiva do país seguem as regras de não residente. As regras mudam; um contador deve confirmar o seu caso.
Como funciona o atendimento
Seleção dos empreendimentos com autorização de venda, verificação dos documentos com advogado, visitas presenciais ou por vídeo e acompanhamento até o registro. Jean Zonta, corretor de imóveis, CRECI 21.881.
Perguntas frequentes
Preciso morar no Brasil para comprar?
Não. Quem mora fora compra imóvel urbano com o CPF e o documento de identidade.
Preciso de conta em banco no Brasil?
Não é obrigatório. O pagamento pode vir do exterior por câmbio formal, direto para a conta do vendedor ou da incorporadora.
Os valores estão em reais?
Sim. O câmbio do dia define quanto custa na sua moeda.
Posso comprar na planta?
Sim, quando o empreendimento já tem registro de incorporação. Antes disso, a lei não permite a venda.
Informação geral, atualizada em outubro de 2026. Não substitui a orientação de advogado e de contador no Brasil.
